Adapter le cahier des charges du lotissement pour éviter la contradiction avec les règles d’urbanisme
Le lotissement est régi par deux types de règles : le règlement du lotissement et le cahier des charges. Lorsque le maire est saisi d’une demande de permis de construire pour un lot, il doit s’assurer que le projet est conforme au règlement, non au cahier des charges. Cela ne veut pas dire que le coloti n’est pas lié au cahier des charges. S’il ne le respectait pas, il s’exposerait à une action d’un autre coloti devant le juge civil cette fois. Cette situation peut entraîner des difficultés lorsqu'il existe une discordance entre les règles du PLU et celles du cahier des...
La commune peut déclarer l’abandon d’une parcelle qui n’est manifestement plus entretenue Abonnés
1ère étape : établir un procès-verbal provisoire
« Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l'abandon manifeste d'une parcelle, après qu'il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu'à la recherche dans le fichier immobilier ou au livre foncier des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Ce procès-verbal indique la nature des désordres affectant le bien auxquels il convient de remédier pour faire cesser l'état d'abandon...
Un bâtiment sinistré peut bénéficier d'une exonération de la taxe d'aménagement Abonnés
Cette exonération de plein droit (article L. 331-7 8°, code de l'urbanisme) s'applique soit à une reconstruction à l'identique, soit à une reconstruction à la suite d’un sinistre sur d'autres terrains de la même commune ou des communes limitrophes, sous réserve du respect de certaines conditions. L'exonération en cas d'une reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans est conditionnée au fait que la nouvelle construction présente les caractéristiques suivantes : même...
Un terrain qui se trouve au bout d’une zone construite de façon continue est en continuité avec l’agglomération Abonnés
Le maire de Le Grand-Village-Plage (Charente-Maritime) a refusé de délivrer un permis de construire une maison. La commune est soumise à la loi littoral. Dans ces communes, "l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement" (art. L. 121-8, code de l’urbanisme). Selon le maire, la parcelle ne répondait pas à ce critère. La cour administrative annule ce refus de permis. A la sortie du...
Un plan de prévention des risques ne peut pas comporter une disposition exigeant que le terrain ait une surface minimale pour être constructible Abonnés
Par arrêté du 3 juillet 2014, le préfet des Pyrénées-Orientales a approuvé la modification du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la commune de Théza. La modification consiste à supprimer les dispositions relatives à la superficie minimale des terrains constructibles. Une association attaque cette modification. La cour administrative constate que la modification est légale car la disposition du plan de prévention des risques d'inondation de Théza fixant une surface minimum des terrains constructibles n’est pas au nombre de celles pouvant figurer dans un...
La décision de préemption doit être motivée Abonnés
Par une délibération du 9 mars 2015, le conseil municipal de Caudebronde (Aude) a autorisé le maire à exercer au nom de la commune le droit de préemption. Saisie d’un recours contre cette délibération, la cour administrative l’annule pour défaut de motivation. Les décisions de préemption sont des décisions individuelles imposant des sujétions qui doivent être motivées au regard de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979, désormais codifié à l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et...
Quand la commune fait appel contre un jugement constatant l’existence d’une non-opposition tacite, elle doit notifier son appel au titulaire de l’autorisation
Par arrêté du 18 août 2016, le maire de Crézancy (Aisne) s'est opposé à la déclaration préalable présenté par un propriétaire qui souhaitait construire un garage. En première instance, le tribunal administratif a constaté l’existence d’une décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable. La commune fait appel. La cour administrative juge son recours irrecevable car en vertu de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, la commune devait notifier son recours au titulaire de la non-opposition ..
Il n’est pas question de restreindre davantage le droit d’un propriétaire de planter des arbres Abonnés
Une haie ou un arbre doivent être plantés à 50 cm de la limite de propriété s’ils ont une hauteur inférieure à 2 mètres et à 2 mètres de cette limite s’ils excèdent cette hauteur (art. 671, code civil). Cette disposition du code civil date d’une loi de 1881. Un député, Xavier Batut, tirait argument de l’ancienneté de cette loi pour dire qu’elle n’était plus adaptée à toutes les situations actuelles. Selon lui, cette loi a été perçue pour régir des situations en milieu...
Loi montagne : un projet à 80 mètres de huit maisons ne s’intègre pas à ce groupe de constructions Abonnés
Par arrêté du 21 janvier 2015, le maire du Grand-Bornand (Haute-Savoie) a délivré un permis de construire un chalet. Il a eu tort : la commune est soumise à la loi Montagne. Dans ces communes, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants (art. L. 145-3, code de l’urbanisme). Le projet en litige se situe dans un secteur qui a gardé son caractère naturel. Certes, les huit constructions implantées à proximité les unes des autres et du même côté de la route de Lormay peuvent...
Un conseiller municipal peut voter une délibération approuvant le PLU qui va rendre une de ses parcelles constructible Abonnés
Par une délibération du 12 juin 2017, le conseil municipal d'Andert-et-Condon (Ain) a approuvé le PLU. Un habitant soutient que cette délibération est illégale car un conseiller municipal personnellement intéressé y a participé alors que "sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l'affaire qui en fait l'objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires" (art. L. 2131-11 du CGCT). La cour administrative rejette...
Le maire n’a pas l’obligation de communiquer au pétitionnaire les avis qu’il a recueillis au cours de l’instruction du permis
Par arrêté du 30 janvier 2015, le maire de Cuzieu (Loire) a refusé de délivrer un permis d'aménager. Il s’est fondé sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en vertu duquel le maire doit refuser le permis si le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Or, comme le relève l'avis des services gestionnaires de la voirie, le projet ne prévoit qu'un seul accès qui n'est pas sécurisé au croisement du chemin de desserte et de la route départementale. En...
Le code ne permet pas de s’opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables. Mais cela n’empêche pas que le projet doit respecter le PLU
Par arrêté du 3 mars 2014, le maire de la commune de Gex (Ain) a accordé un permis de construire qu’un voisin attaque. Il soutient que le projet est contraire au règlement du PLU qui prévoit que le projet doit, en substance, être en harmonie avec les constructions environnantes. Or, le projet comporte une toiture-terrasse couvrant la partie de la construction située en fond de parcelle qui est distincte du bâtiment principal comportant une toiture à plusieurs pans. Par ses...
Un dossier incomplet ne peut pas faire naître un permis tacite Abonnés
Un propriétaire saisit le juge administratif d’un recours contre un arrêté du 30 juillet 2015 par lequel le maire de Thann (Haut-Rhin) a refusé un permis. Le pétitionnaire soutient que cet arrêté s’analyse comme le retrait d’un permis tacite et que, par conséquent, le maire aurait dû permettre à son titulaire, avant de le retirer, de présenter ses observations écrites ou orales. La cour administrative rejette l’argument. Il n’est jamais né de permis tacite."Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet" ..
Quand ils se prononcent sur la cession d’un bien, les conseillers municipaux doivent disposer du montant de l’estimation de la direction de l’immobilier de l’Etat Abonnés
Par une délibération du 28 mars 2017, le conseil municipal de Lisieux (Calvados) a autorisé la cession de bâtiments communaux pour un prix de 200 000 euros. Une société qui souhaitait acquérir ces biens introduit un recours contre la délibération soutenant que les conseillers municipaux n’ont pas disposé de l’information à laquelle ils ont droit. En effet, "dans les communes de 3 500 habitants et plus, une note explicative de synthèse sur les affaires soumises à délibération doit être adressée avec la convocation aux membres du conseil municipal" ..
La commune doit respecter l’accès à la voie publique du riverain, mais n’est pas tenue de lui en assurer plusieurs
Le maire d’Audierne (Finistère) n’ayant pas fait droit à la demande d’un riverain d’une voie publique, ce dernier saisit le juge des référés (le président du tribunal administratif) afin d’ordonner au maire, en premier lieu de rétablir immédiatement ses aisances de voirie, c’est-à-dire notamment les accès à son garage, en deuxième lieu, d'enlever immédiatement tout mobilier urbain sur sa propriété, en troisième lieu, de remettre en place le "bateau" qui existait avant les travaux...
Le maire peut justifier un refus de permis sur une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) Abonnés
Ces OAP sont un élément du PLU (art. L. 151-6, code de l’urbanisme). Le maire d'Eguilles (Bouches-du-Rhône) a refusé le permis en se fondant sur une OAP. La cour administrative lui donne raison dès lors que le contenu de l'OAP n°1 est suffisamment précis pour justifier légalement un refus, mentionnant notamment des prescriptions générales, des éléments de programmation, un zonage donné (UH) et une affectation des sols détaillée (CAA Marseille 1er/04/2019, n°...
Le non-respect d’un élément de la concertation arrêtée peut priver les administrés d’une garantie Abonnés
La cour administrative rappelle les termes de l’arrêt Danthony de 2011 dans lequel le Conseil d’Etat juge qu’un acte pris sur une procédure irrégulière ne doit pas nécessairement être annulé. En vertu de cet arrêt, un vice de forme (dans l’affaire, affectant le déroulement d'une enquête publique) n'entraîne la décision de l’acte que si ce vice a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. Par...
Les articles définissant les objectifs du droit de l’urbanisme ont une valeur juridique Abonnés
La question pouvait se poser car, fréquemment, le juge dénie toute valeur juridique à des articles au contenu très général. Ce n’est pourtant pas ce qu’a pensé la cour administrative d’appel de Lyon de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme. Cet article dispose que « l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre » un certain nombre d’objectifs que l’article énumère, par exemple, l’équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain...
Quand la commune n’est pas couverte par un SCoT, elle ne peut pas, sans l’accord du préfet, ouvrir de nouveaux espaces à l’urbanisation
Par arrêté du 13 avril 2017, le maire de Camphin-en-Pévèle (Nord) a délivré un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale à la société Athéna pour la création d'un ensemble commercial. La commune n’est pas couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCoT). Or, dans ces communes, il est impossible d’autoriser une grande surface dans des zones rendues constructibles après le 4 juillet 2003 (art. L. 142-4, code de l’urbanisme). Toutefois, une dérogation accordée par le préfet est possible si l'urbanisation envisagée ne nuit pas à la...
Il est impossible de recourir au projet urbain partenarial Abonnés
Selon le ministre de la Cohésion des territoires, il n’est pas souhaitable de revenir sur cette impossibilité dans les communes dotées d’une carte communale. Le projet urbain partenarial (PUP) est un outil de financement des équipements publics qui vise à accompagner les projets de la collectivité qui a mené une réflexion sur l'aménagement et l'urbanisation future de son territoire. Seule l'élaboration d'un PLU, à l'occasion de laquelle des études sont menées sur le développement de l'urbanisation et ses conséquences sur les besoins en équipements...
Le propriétaire peut contester l’absence de notification de la requête,s’il établit que l’obligation de notifier figurait sur le panneau visible d’une voie
Par une décision du 13 mai 2015, le maire de Porto-Vecchio (Corse-du-Sud) ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée pour la réalisation d'un mur de soutènement et la création d'un parking. Un voisin attaque cette non-opposition. Sa requête est irrecevable car il n’a pas notifié son appel au titulaire de la non-opposition comme l’exige l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. A cela, le voisin rétorque que la décision n’a pas été correctement affichée sur le...